Bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ?

Indice des loyers commerciaux (ILC)

L'indice de référence est l'indice à partir duquel le locataire ou le bailleur peut réviser le montant du loyer.

Dans le cadre de la révision des loyers commerciaux, l'indice de référence utilisé est <span class="miseenevidence">l'indice des loyers commerciaux </span>(<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457429" target="_blank">ILC</a>).

L'ILC s'adresse aux locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale ou artisanale. Ils doivent être immatriculés au registre national des entreprises (RNE). Les commerçants sont également être immatriculés au <a href="https://montabot.fr/pro-assoc/?xml=R24403">RCS</a>.

L'ILC ne peut pas être utilisé pour les contrats concernant les activités suivantes :

• Industrielles (fabriques, usines)
• Exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux
• Exercées dans des plate-formes logistiques, comme les entrepôts.

L'indice des loyers commerciaux s'applique aux <span class="miseenevidence">nouveaux baux commerciaux</span> qui doivent être conclus ou à des <span class="miseenevidence">baux en cours</span>.

Plusieurs éléments sont pris en compte dans le <span class="miseenevidence">calcul de l'ILC</span> :

• Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, à <span class="valeur">75 %</span>
• Indice du coût de la construction, à <span class="valeur">25 %</span>

Les indices sont calculés pour chaque trimestre et sont publiés par l'<a href="https://montabot.fr/pro-assoc/?xml=R12417">Insee</a>.

Pour calculer l'indice des loyers commerciaux, le modèle de calcul est le suivant :

<span class="expression">Nouveau loyer = Loyer actuel x (Nouvel ILC/ ILC du même trimestre de l'année précédente)</span>

Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

Pour la révision des baux commerciaux, il est également possible d'utiliser <span class="miseenevidence">l'indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales</span> (<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">ILAT</a>).

Il concerne les activités suivantes :

• Libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple)
• Location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales)
• Entrepôts logistiques

Tout comme pour l'ILC, l'<a href="https://www.insee.fr/fr/statistiques/6457433" target="_blank">ILAT</a> est <span class="miseenevidence">publié pour chaque trimestre</span> par l'Insee.

Pour <span class="miseenevidence">son calcul</span>, les éléments à prendre en compte sont les suivants :

• Évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers, à hauteur de <span class="valeur">50 %</span>
• Prix du coût de la construction à hauteur de <span class="valeur">25 %</span>
• Produit intérieur brut (PIB) en valeur, à hauteur de <span class="valeur">25 %</span>

Le calcul de l'ILAT est le suivant :

<span class="expression">Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel indice de référence/indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)</span>

Il est possible que le loyer soit ajusté automatiquement, à la hausse ou à la baisse, pour chaque période annuelle ou triennale.

L'ajustement du loyer se fait alors en fonction des variations de l'indice choisi, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre.

Toutefois, il faut que l'ajustement automatique du loyer soit prévu par une clause d'indexation (ou clause d'échelle mobile).